從90年代后期起,中國的物業管理開始進入市場運作階段,，為了使新興的物業管理市場逐步規范成熟起來，必須盡快引入競爭機制，物業管理項目的招標則是促進良性競爭的有效手段。
　　1996年12月，深圳市率先嘗試了由行業主管部門組織的公開物業管理招投標，鹿丹村小區通過公開招投標方式選聘物業管理企業的成功創全國之先河，物業管理開始走出“誰開發、誰管理”的初級發展階段，由于全國各地的物業管理市場發展參差不齊，直到3年后的1999年，物業管理招投標的試點工作才在全國各大城市興起，成為本行業的一大熱點話題。
　　物業管理招投標從1999年下半年開始出現的這一個小高潮并非出于偶然。其中一個因素自然是1999年5月23-24日全國物業管理工作會議在深圳召開，建設部副部長宋春華在會上明確指出：“各地要在調查研究的基礎上，制定物業管理招投標規則，努力創造公開、公平、公正的市場環境，精心組織招投標工作”。并希望“在以后的工作中，必須徹底改變‘誰開發、誰管理’的壟斷經營局面。凡是10萬平方米以上的新建商品住宅小區的物業管理，開發企業應當在主管部門的指導與監督下，在商品房預售前面向社會招標。”而我們認為物業管理公開招投標的推出是行業自身發展到一定階段后的必然產物。通過投標，物業管理企業可以在平等競爭的前提下開拓業務，擴大市場份額，實現規模化經營，提高管理水平，樹立企業形象。因此隨著物業管理企業參與招投標活動的積極性的提高，物管市場的競爭也越發激烈。
　　雖然所說目前全國各地物業管理公開招投標仍舊處于起步和嘗試階段，但其之所以引起業內人士的廣泛關注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業管理市場化的期待已經太久了。
　　一、物業管理行業的健康發展需要推行招投標
　　（一）物業管理招標方的逐步成熟。
　　招標方包括房地產開發建設單位和物業業主，前者往往是政府投資部門、事業單位和房地產開發企業，一般具有招標的經驗和能力。后者則往往面臨缺乏經驗、無完善的操作規范可以依據的問題，因此，業主委員會需要有一個提高自律意識、努力掌握招投標相關政策、規則和學習成功經驗的過程。
　　總體來看，物業管理招投標方正在逐步走向成熟。房地產開發商意識到，本著對今后管理負責的態度，打破地區界限，放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業物業管理公司，負責起物業售后服務工作，既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，也擺脫了自己做管理又不懂管理，以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境，使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。
　　業主對物業管理公司的取舍支配著競爭的走向。業主們對物業管理公司的判斷逐漸擺脫“費用決定論，”即并不是誰報價低就選擇誰，而是依據投標企業的管理水平、管理業績、管理風格等因素綜合考慮。
　　（二）物業管理投標方的逐步成熟。
　　投標企業一般均具有公平競爭的意識，試圖通過投標，搶占市場份額，擴大企業影響，走規模化經營道路。特別是一些跨區投標的物業管理公司，往往具有良好的資質，較為豐富的管理經驗和專業知識，以優質的服務在物業管理市場上取得了一定的信譽，無論是硬件還是軟件方面，均有一定的優勢。
　　在投標過程中，投標企業越發注重前期的市場調研，對招標物業的市場狀況，有關的政策、法規，居民對物業管理的認知程度等展開全面了解，精心準備，做到有備而來。
　　通過競爭，投標企業認識到，不僅要善于理財，為業主精打細算，更要憑借全新的理念和舉措，突出自身的管理風格和品牌形象，贏得物業管理權。
　　目前，也還存在個別投標企業采取非正當競爭性手段，鉆政策、法規的空子，干擾招投標活動的現象。有的投標企業脫離實際，作出種種過高承諾，也影響到評標工作的順利進行。
　　（三）物業管理招投標應打破誰開發、誰壟斷的陳舊模式，使物業開發和物業管理分離。　　在物業管理自身作為一個行業存在的初期，發展商別無選擇地自組物業管理公司，但是隨著行業自身的發展需要，物業開發和管理不進行分離，會造成許多難以調和的矛盾。尤其在各種法令法規及其配套措施還不夠完善的今天，發展商自己直接組建和領導物業管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經營中發生困難的前提下，將最終損害業主（客戶）的切身利益。舉一個最簡單的例子：發展商拖欠、挪用或不按規定金額繳納維修基金并不是個別現象，相當一部分就發生在開發和管理為同一家公司的情況下。一旦發展商資金運作困難，直接導致的結果就是業主委員會成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業主（客戶）自己所繳納的部分。物業管理招投標工作的開展將促使物業開發和物業管理分離，最大程度上保障業主（客戶）的利益不受侵害。同時也只有開發和管理的分離，才能促使越來越多的物業管理企業不斷自我壯大、獨立成長，保證物業管理作為一個獨立的行業按照其自身的規律健康發展下去。
　　（四）推行物業管理招投標，通過競爭機制，加速推進全行業市場化進程。經過幾年的發展，全國各地目前已形成了許多有較強市場意識的專業化物業管理企業，迫切希望擴大市場占有率，行業競爭日趨激烈。如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發生暗箱操作，最終將不利于行業的健康發展。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中憑借自身的優勢脫穎而出。與其它行業一樣，物業管理的發展也需要一批優秀的企業盡快崛起，他們通過企業的不斷自我完善和創新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領行業內其它企業的共同進步和提高。而物業管理招投標的推行正為本行業內領導型企業的迅速成長提供了便利條件。
　　（五）確立起一種同時保障發展商、物業管理企業、業主（客戶）三者利益的規范機制。
　　不少物業管理企業在參與物業管理招投標過程中都會遇到這樣一些問題：發展商希望物業企業吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷，盡量降低物業管理費收費標準等等。而物業管理企業出于承接物業的渴望常常處于進退兩難的境地。這些問題看似發展商與物業管理企業作為合同雙方的權利義務問題，實際暴露出的是發展商、物業管理企業、業主（客戶）三者之間的權利義務沒有得到相應的保障。
　　以招投標方式選聘物業管理企業就可以解決這些問題。招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業管理企業輕裝上陣，最終有利于行業的健康發展。
　　二、招投標過程中急需解決的一些問題
　　由于物業管理招投標尚處于起步和嘗試階段，不可避免地存在著一些不盡如人意的問題。我們就招標過程中尚需完善之處談幾點看法。
　　（一）規則有待完善
　　物業管理招投標活動涉及諸多的權利義務關系，包括物業的開發公司與業主、業主委員會、物業管理企業之間，也包括業主委員會與物業管理公司、與全體業主之間以及全體業主與物業管理公司之間等，需要相應的法律依據做為保障。
　　政府部門積極倡導物業管理項目的公開招標制度，同時對參與競爭的物業管理公司提出資質要求，提高參賽者的標準，都有利于物業管理招投標市場的發展。
　　（二）對一定條件下的物業必須實行招投標。
　　現在發展商和業委會在選擇物業管理公司的過程中，可以自主決定選擇的方式。以“公開、公平、公正”原則為前提的招投標方式無疑是最合理的選聘方式，政府部門應當采取一些強制措施。如對于新建物業，達到一定的規模的，發展商必須采用招投標方式。而業委會選聘物業公司更是必須堅持招投標。
　　（三）設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。
　　目前許多招投標因缺少監管而偏離了正確的軌道，未達到滿意的結果。因此建議設立非官方的、權威的物業管理招投標機構。有以下幾點建議可供參考：
　　1、設立權威的物業管理招投標機構，專門負責指導和監督物業管理招投標的工作。但不宜由政府主管部門直接參與，把政府行為與市場行為連在一起不合理。
　　2、物業管理招投標事先必須到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行。
　　3、專門機構應就個案指定專人負責，并幫助招標方制定招投標的方案，編寫招標書，推薦合格的物業管理公司參加招投標。
　　4、專門機構應協助招標方分析投標公司的標書，選擇最適合該物業的管理方案。或者可由物業管理專家組成評審小組受業委會委托進行標書的評審工作。
　　5、招投標的開標和決標等重大事件的進行必須由專門機構的參與，并受到其監督，以維護“公開、公平、公正”和誠實信用的原則。
　　關于評審小組的人員組成問題。《中華人民共和國招投標法》第三十七條規定：“依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之一”。
　　雖然目前物業管理非“依法必須進行招標的項目”，但亦可參照此條款執行。各地招投標機構可考慮認定一批物業管理專家，建立一個專家名冊或專家庫，主要參與本地的物業管理招投標的評標工作。某個物業管理招投標項目在確定評標委員會專家的數量后，在確保專家與投標企業無任何利害關系的前提下，可由招投標機構從專家名冊中隨機抽取專家進入評標委員會，以體現“公開、公平、公正”的原則。同時，發展商代表在評標委員會中的比例不宜過多，一般以一至兩人為宜，既可保證發展商參與選聘物業企業的權利，又能避免發展商的意志左右最終評標結果，以確保為了打破壟斷經營而進行招投標的初衷。
　　（四）設定招投標市場的準入條件。
　　為了減少對投標人的初審工作量，對于有較高管理要求的物業項目（可通過物業類型或面積加以限定）應限定只有達到一定資質等級的企業才能參與招投標。目前深圳有40余家甲級資質企業，可以代表深圳物業管理行業的最高水平。建設部也即將評選全國一級資質企業的才具備投標資格，以引導市場資源向優勢企業集中。
　　（五）市場信息網絡還不通暢
　　由于物業管理行業在我國還是較為新興的行業，市場信息網絡的建立還不夠完善。一方面，招標方對投標企業的情況，如資質狀況，經營業績、企業實力等，缺乏可靠、完整的信息來源；另一方面，想參與競爭的物業管理企業對市場信息的獲取渠道較少，特別是要跨區參與投標，及時掌握有關信息更難。市場信息網絡的不完善，一定程度上制約了招標活動公平競爭的開展。
　　物業管理招投標的推行是行業自身發展到一定階段的產物，是行業自身運行規律的體現。它標志著發展商和業主（客戶）物業管理意識的提高，標志著物業管理企業市場競爭意識的增強，標志著物業管理將真正作為一個相對獨立的行業而存在，并將更具活力、更加健康地發展下去。